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TPM物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的基本內(nèi)容與案例

來源/作者： TPM咨詢服務(wù)中心丨發(fā)布時間：2017-09-11 丨瀏覽次數(shù)：

　　TPM培訓(xùn)公司不同的行業(yè)設(shè)備管理有他自己的差異，在物業(yè)管理中設(shè)備管理又改如何做呢，下面TPM咨詢顧問師提出了以下內(nèi)容：

　　不同的物業(yè)設(shè)備設(shè)施有不同的特點，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容也各不相同，但基本內(nèi)容一般包括以下幾個方面。

　　一、資料檔案管理

　　物業(yè)設(shè)備檔案資料管理的基本任務(wù)有兩個方面：一是作好設(shè)備技術(shù)檔案資料的保管；二是為設(shè)備運行、維護(hù)、管理等提供信息資料。物業(yè)設(shè)備檔案資料主要包括以下一些內(nèi)容。

　　1．設(shè)備原始資料

　　設(shè)備原始資料包括設(shè)備清單或裝箱單，設(shè)備發(fā)票，產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書，開箱驗收報告，產(chǎn)品技術(shù)資料，安裝、試驗、調(diào)試、驗收報告等。

　　2．設(shè)備維修資料

　　設(shè)備維修資料包括報修單、事故記錄、中大修工程記錄、更新記錄等。

　　3．設(shè)備管理資料

　　設(shè)備管理資料包括設(shè)備卡片、設(shè)備臺賬、運行記錄、普查記錄、考評記錄、技術(shù)革新資料等。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

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　　二、設(shè)備管理的安全運行管理

　　物業(yè)設(shè)備種類繁多，涉及面廣，具有一定的危險性。為保障業(yè)主的利益及設(shè)備操作人員的生命安全，必須制定設(shè)備安全運行的有關(guān)規(guī)定。其內(nèi)容包括下面三項。

　　(1)安全作業(yè)培訓(xùn)教育。設(shè)備維修操作人員是安全管理的重點對象，必須對其進(jìn)行安全作業(yè)的培訓(xùn)教育，使維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后持證上崗。

　　(2)安全使用宣傳教育。對業(yè)主、使用人進(jìn)行宣傳教育，使其了解安全使用一些危險設(shè)備(如電梯)的知識，提高自我保護(hù)意識，為安全管理建立廣泛的群眾基礎(chǔ)。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

　　(3)建立安全運行制度。建立安全運行制度和安全操作規(guī)程，建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務(wù)制度，建立安全責(zé)任制等。

　　三、設(shè)備管理的保養(yǎng)與維修管理

　　(1)建立設(shè)備檔案登記卡。參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試質(zhì)量說明書中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，對要進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備建立設(shè)備檔案登記卡，并按說明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項目設(shè)計表格，建立維護(hù)保養(yǎng)記錄。

　　(2)編制設(shè)備計劃維護(hù)總表。將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護(hù)總表中，制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)一覽表。

　　(3)發(fā)出維護(hù)保養(yǎng)指令工作單。維護(hù)保養(yǎng)指令工作單是根據(jù)計劃維護(hù)總表及維護(hù)保養(yǎng)一覽表的安排，按時間向員工發(fā)出的工作命令。

　　(4)維護(hù)保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查。員工根據(jù)指令完成任務(wù)后必須在工作單上作好記錄，包括所用時間、檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

　　(5)有計劃地組織巡查。堅持和完善設(shè)備的巡查制度，安排員工根據(jù)不同的設(shè)備及運行時問狀況進(jìn)行有計劃地巡查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備初期問題，要及早解決、降低維修成本。

　　案例：物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的外包管控

　　某物業(yè)公司組建不久就接管了一座規(guī)模較大的寫字樓，公司根據(jù)實際情況，決定將特制設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，包括設(shè)備所有的維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。在這種情況下，物業(yè)公司工程部人員認(rèn)為建立特種設(shè)備技術(shù)檔案的任務(wù)也應(yīng)由被委托方去做。

　　1、工程部人員這種想法對嗎？為什么？

　　答：這種想法不對。

　　無論是把特種設(shè)備管理的維修養(yǎng)護(hù)工作委托給專業(yè)化的維修養(yǎng)護(hù)公司或設(shè)備生產(chǎn)廠家的售后維修養(yǎng)護(hù)公司管理，還是通過雙方合作，或者是通過自己的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行管理，物業(yè)公司都要建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。

　　2、特種設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

　　答：特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　①特種設(shè)備的設(shè)計文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料；

　?、谔胤N設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄；

　?、厶胤N設(shè)備的日常使用狀況記錄；

　?、芴胤N設(shè)備及其安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄。

　?、萏胤N設(shè)備運行故障和事故記錄。